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本期投资提示：

3 月投资、开工降幅扩大，竣工同比大幅改善、超市场预期。从1-3 月累计来看，投资同比-5.8%，较前值-0.1pct；新开工同比-19.2%，较前值-9.8pct；施工同比-5.2%，较前值-0.8pct；竣工同比+14.7%，较前值+6.7pct。3 月单月来看，投资同比-5.9%，较前值-0.2pct；开工同比-29.0%，较前值-19.7pct；竣工同比+32.0%，较前值+24.0pct。3 月房地产投资、开工降幅扩大，竣工增速继续大幅修复，略超预期。我们认为，由于保交付推进、疫情影响逐步消减等积极因素影响，1-3 月投资端数据底部改善，但同时考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合之下，我们维持2023 年投资同比预测为-6.7%、开工同比预测为-8.6%，同时考虑到保交付和出险企业债务重组的推进，上调竣工同比预测至+5.1%（原预测值为+1.9%）。

3 月行业销售继续改善，料短期销售修复供需两端仍有约束。从1-3 月累计来看，销售面积同比-1.8%，较前值+1.8pct；销售金额同比+4.1%，较前值+4.2pct；销售均价同比+6.8%，较前值+3.1pct。3 月单月来看，销售面积同比+0.1%，较前值+3.7pct；销售金额同比+8.7%，较前值+8.8pct；销售均价同比+10.1%，较前值+6.4pct。3 月销售同比转正，主要源于疫后复苏和三四线返乡置业的短期需求集中释放。短期来看，虽然目前销售在2022 年呈现超跌后、已开始逐步有需求中枢的支撑，但需求方面，购房力和购买意愿仍需要进一步的政策支持以及一定时间的修复，这将成为短期销售修复的次要约束，而供给方面，供给主体的过度出清及补库存的困难，更是制约短期销售修复的主要约束，我们判断销售或在短期维度仍处于中枢之下，总量仍偏弱，但结构强弹性，尤其一二线城市及改善需求将更具弹性。综合之下，考虑到2023Q1 销售复苏好于预期以及2022 年基数的调减，我们上调2023 年销售面积同比预测至0%（原预测值为-5.0%）、销售金额同比预测至+3.0%（原预测值为-2.2%）。

3 月资金来源同比转正，其中销售回款、融资资金均有修复。从1-3 月累计来看，资金来源同比-9.0%，较前值+6.1pct。3 月单月来看，资金来源同比+2.8%，较前值+17.9pct。

从3 月各资金来源同比来看，国内贷款同比+6.1%，较前值+21.1pct；自筹资金同比-17.4%，较前值+0.8pct；定金及预收款同比+13.5%，较前值+24.9pct；个人按揭贷款同比+20.0%，较前值+35.2pct。3 月单月资金来源同比转正，其中销售回款中定金及预收款、个人按揭显著改善，国内贷款同比转正、自筹资金降幅收窄。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态，不过随着近期行业供需两端放松政策的持续推出， 尤其是供给端的融资支持三支箭，包括股权融资和消费REITs 等，将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复，预计行业资金来源将逐步触底回稳，其中包括销售回款和融资现金。

投资分析意见：3 月行业数据继续改善，销售端修复仍强于投资端，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极，近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策，基础设施REITs 扩围至商业地产，住建部部长强调房地产经济顶梁柱作用，均表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。

风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。